Kamulaştırma Nedir?
İdarenin yapmakla yükümlü olduğu kamu hizmet ve görevlerini yerine getirirken idari makamların taşınır veya taşınmaz mallara, kaynaklara ve irtifak hakkına sahip olması gerekebilir. Bu durumda idare, işbu taşınır veya taşınmaz malların, kaynakların ve irtifak haklarının bedelini ödeyerek kamulaştırması gündeme gelecektir.
İdarenin kamulaştırma faaliyetini yürüttüğü taşınır veya taşınmaz malların, kaynakların ve irtifak haklarının bedeli hakkında idare ile uzlaşılamaması durumunda “kamulaştırma bedel tespit ve tescil davası”yaygın bilinen adıyla “kamulaştırma davası”gündeme gelecektir.
Anayasa Çerçevesinde Kamulaştırmanın Temel Özellikleri
Anayasa Madde 46 hükmü; “Devlet ve kamu tüzel kişileri; kamu yararının gerektirdiği hallerde, gerçek karşılıklarını peşin ödemek şartıyla, özel mülkiyette bulunan taşınmaz malların tamamını veya bir kısmını, kanunla gösterilen esas ve usullere göre, kamulaştırmaya ve bunlar üzerinde idarî irtifaklar kurmaya yetkilidir.Kamulaştırma bedeli ile kesin hükme bağlanan artırım bedeli nakden ve peşin olarak ödenir. Ancak, tarım reformunun uygulanması, büyük enerji ve sulama projeleri ile iskân projelerinin gerçekleştirilmesi, yeni ormanların yetiştirilmesi, kıyıların korunması ve turizm amacıyla kamulaştırılan toprakların bedellerinin ödenme şekli kanunla gösterilir. Kanunun taksitle ödemeyi öngörebileceği bu hallerde, taksitlendirme süresi beş yılı aşamaz; bu takdirde taksitler eşit olarak ödenir.Kamulaştırılan topraktan, o toprağı doğrudan doğruya işleten küçük çiftçiye ait olanlarının bedeli, her halde peşin ödenir.İkinci fıkrada öngörülen taksitlendirmelerde ve herhangi bir sebeple ödenmemiş kamulaştırma bedellerinde kamu alacakları için öngörülen en yüksek faiz uygulanır.”
Anayasanın ilgili madde hükmü kapsamında kamulaştırmanın temel özelliklerini şu şekilde sıralayabiliriz;
ØKamu yararının bulunması esastır.
ØKamulaştırma bedellerinin nakden ve peşin olarak veya bazı hallerde eşit taksitlerle ödemek suretiyle kamulaştırma yapılabilir.
ØKamulaştırmayı devlet ve kamu tüzel kişileri yapabilir.
ØTaşınmazın bir kısmı veya tamamı kamulaştırılabilir.
Kamulaştırma İşleminin Unsurları
1. Yetki
Kamulaştırma yetkisi, devlet ve kamu tüzel kişilerine verilmiştir. Bu kapsamda devlet üniversitelerinin, il özel idarelerinin, belediyelerin, köylerin, Kamu İktisadi Teşebbüsleri gibi kamu tüzel kişiliğine sahip kuruluşlarının kamulaştırma yapma yetkisi bulunmaktadır. Şüphesiz yapılacak olan kamulaştırma, kamulaştırmaya yetkili kuruluşların sadece kendi görev alanlarında kullanılabilecektir.
2. Sebep ve Amaç
Kamu hizmetinin sebebi idari,sosyal, bilimsel, kültürel vb her türlü kamu yararı amacıyla yürütülen kamu hizmetinin yürütülmesi ve bayındırlık hizmetleridir. Kamulaştırmanın amacı ise hiç şüphesiz kamu yararıdır.
3. Konu
Özel mülkiyette bulunan gayrimenkullerin bir kısmının yahut tamamının idarenin mülkiyetine geçirilmesidir.
4. Şekil
Kamulaştırma yapılırken aşağıdaki aşamaların izlenmesi zorunludur:
v Kamulaştırma bedeli için yeterli ödeneğin temin edilmesi
v Kamu yararı kararının alınarak onaylanması
v Kamulaştırılacak taşınmazın belirlenmesi
v Kamulaştırma kararının alınması
v Satın alma usulünün uygulanması
v Kamulaştırma bedelinin tespiti için idare tarafından “bedel tespit”davasının açılması
v Taşınmazın mahkeme kararıyla idare adına tescili
Satın Alma Usulü
Kamulaştırma kararı alındıktan sonra kamulaştırmayı yapacak olan idare, taşınmazın bedelinin tespiti için kendi bünyesi içinde en az 3 kişiden oluşan bir veya birden fazla kıymet takdir komisyonu oluşturur.
İdare, kıymet takdir komisyonunun belirlediği tahmini bedeli açıklamadan taşınmazı devralmak istediğini resmi taahhütlü yazıyla malikebildirir.
Malik ya da yetkili kıldığı temsilcisi bu resmi taahhütlü yazının tebliğinden itibaren 15 gün içinde kamulaştırmaya konu malı pazarlıkla ve anlaşarak atmak ya da trampa edilmesi isteğiyle birlikte idareye başvurduktan sonra komisyon tarafından belirlenen tarihte pazarlık görüşmeleri yapılır. İdare ile malik arasında anlaşma olması halinde taraflar arasındaki anlaşmayı belgeleyen, taşınmazın tüm hukuki ve fiili vasıfları ile kamulaştırma bedelini içeren bir tutanak düzenlenerek taraflarca imza altına alınır.
İdarece, anlaşma tutanağının düzenlenmesinden itibaren en geç 45 gün içinde tutanakta belirtilen bedel ödenmeye hazır hale getirilerek tapuda belirtilen günde taşınmazın idare adına tescili istenilir. Malik veya temsilcisi tarafından taşınmazın idare adına tescil edilmesi durumunda kamulaştırma bedeli malike ödenir.Malik ile idare anlaşamaması durumunda“kamulaştırma bedelinin mahkemece tespiti”gündeme gelecektir.
Kamulaştırma Bedelinin Mahkemece Tespiti
Kamulaştırmanın satın alma usulüne göre yapılamaması durumunda idare, yaptırmış olduğu bedel tespiti ve diğer bilgi ve belgelerle 30 gün içinde taşınmazın bulunduğu yer Asliye Hukuk Mahkemesine müracaat ederek taşınmazın bedelinin tespiti ile bu bedelin peşin veya taksitle ödenmesi karşılığında idare adına tesciline karar verilmesini ister.
Mahkeme, kanunen öngörülen bilirkişiler marifetiyle ve tüm ilgililerin huzurunda taşınmaz malın değerini tespit için mahallinde keşif yapar. Bilirkişiler, taraflar ve diğer ilgililerin de beyanlarını dikkate alarak taşınmazın değerini belirten raporlarını mahkemeye sunarlar.Hakim, tarafların beyanı ve bilirkişi raporundan yararlanarak hakkaniyete uygun bir kamulaştırma bedeli tespit eder. Mahkemece tespit edilen bu bedel, taşınmaz malın kaynak veya irtifak haklarının kamulaştırma bedelidir.
Kamulaştırma bedelininpeşin ve nakit olarak;taksitlendirmeyle yapılmışsa ilk taksitinin peşin ve nakit olarak taşınmaz maliki adına açılacak banka hesabına bloke konularakyatırılması ve ödeme makbuzunun ibraz edilmesi için idareye 15 gün süre verilir. Gerekli hallerde bu süre 1 defaya mahsus olarak mahkemece uzatılabilir.
Kamulaştırma bedel tespiti davası 4 ay içinde sonuçlandırılmadığı durumda tespit edilen bedele ilişkin bu süre bitiminden itibaren Kanuni Faiz işletilebilir.
Kamulaştırılan Malın İdare Adına Tescili
Kamulaştırma bedelinin idare tarafından hak sahibi adına banka hesabına yatırıldığı veya hak sahibinin tespit edilemediği durumlarda ileride ortaya çıkacak hak sahibi adına açılacak banka hesabına yatırılıp bloke edildiğine dair makbuzun ibrazı durumunda mahkeme, taşınmazın idare adına tesciline ve kamulaştırma bedelinin hak sahibine ödenmesine karar verilir.
Kamulaştırma Bedel Tespit Davasına İlişkin Yargı Kararları
Yargıtay 5. Hukuk Dairesi 2013/25122 E. , 2014/1938 K.
“Kamulaştırma Kanununun 11/1-g maddesine göre arsa niteliğindeki taşınmazlara değer biçilirken dava konusu taşınmaz ile emsalin zaruret olmadıkça yakın bölgelerde ve benzer yüzölçümlü olması ve değerlendirme tarihine yakın satışların emsal alınması gerekir.Dava konusu taşınmaz büyük yüz ölçümlü ve ilçe merkezine uzak mesafede Belde Belediyesi hudutlarında olmasına karşın, ilçe merkezinde olan ve küçük yüzölçümlü emsal taşınmazla karşılaştırılması inandırıcı görülmemiştir.Dava konusu taşınmazın bulunduğu Sağmalı Beldesi ve civarında benzer yüzölçümlü ve değerlendirme tarihine yakın zamanlarda emsal satışların bulunması doğaldır.’’
Yargıtay 5.Hukuk Dairesi, E. 2004/625, K. 2004/2232, K.T.4.3.2004
“Dava konusu taşınmaz Çavuşlu Köyünde olup 4000 m2 yüzölçümlüdür. Emsal olarak alınan taşınmaz M şehir merkezinde Nusratiye mahallesinde 144 m2 yüzölçümlü küçük alanlı bir parseldir. Arsalara emsal kıyaslaması yapılması için dava konusu taşınmaza yakın yerlerden ve değerlendirme tarihine yakın tarihteki benzer yüzölçümlü taşınmazların emsal alınması gerekir.”
Av. İrem ERDEN TOPTAŞ
Detaylı bilgi için hukuk büromuzla iletişime geçebilirsiniz.
paylaş
twittle
paylaş
paylaş